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국토부, ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’ 발표
2017년 06월 19일 (월) 16:27:35 오은정 기자 ohjiya@naver.com

국토교통부가 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’을 발표했다.

Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가

1. 최근 주택시장 동향

(1) 매매시장

① 2월 이후 상승폭은 확대 중이나, 전반적으로는 예년과 유사

(전국) 연초 보합세 이후 2월부터 월간 매매가격 상승폭은 확대되고 있으나 5월 변동률은 예년(5년 평균)과 유사한 수준

금년 5월 월간 상승률은 0.14%로, 5년 평균(0.12%)과 유사한 수준

금년 5월 누계 상승률은 0.33%로, 5년 평균(0.54%)보다 낮은 수준

(지역별) 지역별 경제여건, 주택 수급상황, 개발호재 유무 등에 따라 상승·하락지역이 나누어지는 등 지역별 차별화 현상 뚜렷

* 5월 누계(%) : (수도권) 0.46, (지방) 0.21, (지방광역시) 0.45, (8개도) 0.04

주택수요가 꾸준한 서울·부산·세종과 평창올림픽이 개최될 강원 등은 상승세이나, 경북·충남·대구·울산 등은 하락세

② 서울, 부산 등에서 국지적 과열 현상 재현

금년 서울 주간 아파트 가격은 거시경제 여건 개선, 주택시장 대내외 불확실성 해소 등으로 5월 이후 상승폭이 크게 확대

* 서울 주간 상승률(%) : (5월3주) 0.13 (4주) 0.20 (5주) 0.28 (6월1주) 0.28 (2주) 0.18

5월 5주 및 6월 1주 주간 상승률 0.28%는 ‘09.8월 이후 가장 높은 수준으로, 최근 상승세가 다소 완화되었으나 여전히 높은 수준

재건축 예정 아파트가 밀집된 강남·서초 등 강남 4개구와 함께 양천구(목동), 영등포(여의도) 등이 가격 상승세를 주도

또한, 도심 내 입지가 양호한 마포, 용산 등의 상승률도 높은 수준

`16.11.3 대책시 조정 대상지역으로 선정된 경기 과천 등 6개시, 부산 해운대 등 5개구, 세종의 상승폭은 여전히 높은 수준

기존 조정 대상지역 외에 조정 대상지역과 인접한 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구의 상승폭도 높은 수준

(2) 청약시장

① 높은 청약경쟁률 지속

‘11.3, 맞춤형 관리방안’이후 청약경쟁률은 소폭 하락하여 `17년 평균 청약경쟁률은 `16년보다는 낮으나, 여전히 높은 수준

`17.5월까지 평균 청약경쟁률은 10.2 : 1로, `13∼`14년보다 높음

* 연도별 청약경쟁률 : (`13) 2.6 (`14) 6.4 (`15) 11.1 (`16) 13.5 (`17) 10.2 : 1

특히 조정 대상지역으로 선정된 곳의 청약경쟁률은 선정되지 않은 곳보다 높음

* `17년 청약경쟁률 : (조정 대상지역) 20.1 : 1 , (비 선정지역) 9.4 : 1

② 강남 4개구 외 서울 기타 21개구, 부산, 세종 등도 높은 수준

서울은 `16년까지 강남 4개구 청약경쟁률이 서울 내 타 지역보다 높았으나 금년에는 서울 내 타 지역의 청약경쟁률과 유사

강남 4개구의 청약경쟁률은 11.6 : 1, 기타 21개구는 11.8 : 1

또한 부산의 `17년 평균 청약경쟁률* 27.0 : 1로서, 전국에 비해 높은 수준이 지속

* 연도별 청약경쟁률 : (`13) 5.6 (`14) 17.7 (`15) 77.3 (`16) 87.9 (`17) 27.0 : 1

해운대 등 기존 조정 대상지역 외에 부산진구 등도 매우 높음

* `17년 청약경쟁률 : (부산전체) 27.0 : 1 (부산진구) 76.0 : 1 (기장군) 10.0 : 1

`17년 세종의 청약경쟁률은 104.8 : 1로 `16년(37.6 : 1)보다 더 상승

③ 청약시장에 투자수요 지속 유입

청약 당첨 후 시세차익 등을 목적으로 분양권을 거래하는 전매*거래량은 `13∼`14년에 비해 증가

* 검인(소유권 이전등기)을 제외한 순수한 분양권 상태의 거래

‘11.3, 맞춤형 관리방안’을 통해 전매제한기간을 강화했음에도 `17.4월 누계 전매거래량은 `16년과 유사한 수준

(3) 주택시장 질서

기존 주택시장 및 청약시장의 과열로 주택거래 및 청약시장에서 불법행위*로 인한 실수요자의 피해 발생이 우려

< 주요 주택시장 불법 행위 >

(분양권 불법전매) 전매금지 기간 내 분양권 전매 및 알선, 중개행위
(임시중개시설물 설치) 떴다방 등 불법시설물 설치행위
(청약통장 불법거래) 청약통장 불법 양도·양수 알선 및 그 광고행위
(부동산 거래가격 허위신고 행위) 다운·업계약서 작성 등

`16.6월부터 지속적인 현장점검으로 소기의 성과*를 거두었으나 행정정보를 활용한 세밀한 점검, 적발행위에 대한 엄정조치 등 필요

* `16년 실거래가 허위신고 4천여건을 적발하고, 227억원의 과태료 부과 등

특히 금년부터 시행 중인 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금 제도(`17.6∼), 자진신고자 과태료 감면제도(`17.1∼) 적극활용 필요

2. 시장상황 평가

대내외 경제여건 개선, 완만한 미국 기준금리 인상 등으로 부동산시장 심리가 호전되며 투자목적의 주택수요가 급격히 증가

투자수요는 재개발·재건축으로 인한 주거환경 개선, 집 값 상승 기대가 높은 서울 등 일부지역으로 집중되며 국지적 과열 현상 재현

과열지역내에서도 재건축 예정단지 등 노후아파트에 대한 주택 수요가 급격히 증가하였으나 점차 신규아파트 등으로 확산되는 양상

* 최근 가격급등기간(5.3주~6.1주) 주택연령별 가격상승률(%)

투자수요는 시세차익 등을 얻을 목적으로 청약시장에도 지속 유입되며 매매시장과 청약시장이 동반 과열되는 모습

하반기부터 도심 내 분양물량이 증가할 예정*으로 청약과열 심화, 주변 집값 동반 상승 등 시장불안이 심화·확산될 가능성 상존

* 분양일정이 대선 영향으로 순연되면서 당초 상반기 분양예정 물량 대다수가 5월 이후에 공급(1∼4월 서울 분양물량 : 예정 10,422호 vs 실적 3,659호)

한편, 하반기에는 금리인상 가능성, 입주물량 증가* 등 조정요인에 따라 현재 나타나는 지역별 차별화 양상이 더욱 뚜렷해질 전망

* ‘17년 입주예정물량 : (상반기) 26.1만호 → (하반기) 31.3만호

지역산업 침체 등 수요 위축지역은 하락세가 심화되는 반면, 집값 상승 예상지역은 투자수요 증가로 과열심화 등 양극화 가능성

주택시장의 변동성 확대는 가계와 경제 전반에 부담으로 작용하며 특히 과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구매는 금리변동 등 경제여건 변화에 대한 취약성을 높이고, 실수요자 주택구매를 저해

Ⅱ. 정책 대응방향

① 과열지역에 대한 선별적 대응

지역별·주택유형별 시장에 대한 정밀한 분석을 토대로 과열지역을 선별·추가하여 조정 대상지역으로 관리

② 투기수요는 억제하되, 실수요자는 최대한 보호하는 방향으로 조정 대상지역 제도의 실효성을 제고하여 맞춤형 규제 시행

조정 대상지역 내 청약규제 강화

과도한 투자수요 유입 차단을 위해 조정 대상지역에 맞춤형으로 LTV-DTI 규제를 연계하고 재건축 규제도 신규 도입 추진

서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려하는 한편 서민층의 내집마련을 위한 정책모기지를 차질없이 공급

③ 건전한 주택시장 질서 확립

주택시장 불법행위를 근절하여 실수요자에 대한 보호를 강화하고 건전한 시장질서 확립 유도

④ 향후 시장 과열 지속·확산시, 추가조치 강구

Ⅲ. 주택시장의 안정적 관리방안

1. 조정 대상지역 추가 선정

`16.11.3일 선정된 37개 지역에 더해 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구 등 3개 지역을 조정 대상지역으로 추가 선정

① 현 황

서울(25개구), 경기 6개시, 부산 5개구, 세종을 조정 대상지역으로선정하여 맞춤형 청약제도, 단기 투자수요 관리방안 등을 적용

*(맞춤형 청약제도) 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 (☞ 참고3)

(단기 투자수요 관리) 중도금 대출보증요건 강화, 2순위 청약통장 사용, 1순위 청약일정 분리, 청약가점제 40% 비율 유지 (☞ 참고4)

② 조정 대상지역 추가

경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구를 추가 (기존 37개 + 3개)

청약경쟁률 및 주택가격 상승률이 기존 조정 대상지역과 유사한 수준으로 높으며, 국지적 과열현상이 발생할 가능성이 높은 지역

③ 시행시기

경기 광명, 부산 기장(공공)의 전매제한기간 강화는 주택법 시행령 개정(안) 입법예고(6.19) 이후 실시되는 입주자모집 공고분부터 적용

1순위 제한, 재당첨 제한은 추가된 3개 지역 모두에 대해 주택공급에 관한 규칙 시행일(6월말) 이후 실시되는 입주자모집 승인신청분부터 적용

2. 조정 대상지역의 실효성 제고

(1) 서울 지역 전매제한기간 강화

강남 4개구 외 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 현재 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지로 강화 ⇒ 서울 전 지역의 전매제한기간을 소유권이전등기시까지로 적용

① 현 황

서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동)와 강남 4개구 외 21개구의 민간택지 전매제한기간을 차등해서 적용 중

* 공공택지는 서울 전 지역 모두 소유권이전등기시까지

서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동)는 소유권이전등기시까지, 강남 4개구를 제외한 21개구는 1년 6개월 적용

② 조 정

서울 강남 4개구 외 21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 소유권이전등기시까지로 강화

이에 따라, 서울 전 지역의 전매제한기간은 공공·민간택지 모두 소유권이전등기시까지로 적용

③ 시행시기

주택법 시행령 개정(안) 입법예고(6.19) 이후, 실시되는 입주자모집 공고분부터 적용

(2) LTV·DTI 규제를 맞춤형으로 조정

조정 대상지역*(全업권)에 LTV·DTI 규제비율을 10%p씩 강화하고, 집단대출(잔금대출만 해당)에 대한 DTI 규제를 신규 적용

* 민간택지, 공공택지 구분없이 적용

서민·실수요자에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려

① 현 황

(LTV) 全지역 70%
(DTI) 수도권 全지역 아파트 담보대출 60%(집단대출에는 미적용)

② 조 정

(LTV·DTI) 조정 대상지역에 대해 규제비율 강화(LTV: 70→60%, DTI: 60→50%)
(집단대출) 조정 대상지역에 대해 LTV 강화 및 DTI 신규 적용
(LTV) 이주비·중도금·잔금대출 모두 규제비율 강화(70→60%)
(DTI) 잔금대출에 대해 DTI를 신규 적용(50%)
(서민·실수요자 보호) 규제비율 현행유지, 정책모기지 지속 공급

서민·실수요자에 대해서는 조정대상지역 주택담보대출에 대해서도 강화된 LTV·DTI 규제비율을 적용하지 않음(LTV 70%, DTI 60% 적용)

잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 60%로 완화 적용

서민·실수요자 대상 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)를 금년중 차질없이 공급(’17년 공급계획 44조원)

③ 시행시기

6.19 행정지도 예고를 진행하여 7.3부터 시행

일반 주담대는 시행일이후 취급되는 대출부터 강화된 규제 적용

집단대출은 시행일이후 입주자모집 공고분부터 적용*

* 다만, 기 공고된 주택도 시행일이후 분양권이 전매된 경우는 강화된 규제 적용

(3) 재건축조합원 주택 공급수 제한

조정 대상지역은 조합원당 재건축 주택 공급을 원칙적으로 1주택까지 허용(예외적으로 2주택 허용)

* 현재 과밀억제권역 내 투기과열지구 지정 효과와 동일

(현황) 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있음
(조정) 과밀억제권역 내·외 여부와 상관없이 조정 대상지역으로 선정시, 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양 허용

* 다만 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택 허용

(추진계획) 도시 및 주거환경정비법 개정(안) 6월 발의, 하반기 시행

* 非과밀억제권역에서 투기과열지구로 지정된 곳에 대한 조합원 주택 공급 수 제한 내용(내용은 조정대상지역과 동일)도 포함하여 발의 (현재는 규정 없음)

(4) 탄력적 조정제도 마련

맞춤형 청약제도 등을 탄력적으로 신속히 적용할 수 있는 법·제도적 기반을 빠른 시일 내로 마련

맞춤형 청약제도 등이 적용되는 조정 대상지역을 주거정책심의 위원회를 통해 선정 또는 해제할 수 있도록, 주택법 개정을 신속히 추진 (3.31일 주택법 개정안 발의)

시장상황에 따라 국지적 과열이 발생한 지역·유형 등을 선별한 맞춤형 대응이 가능

* 주택시장에 과도한 위축이 발생하였거나 발생할 우려가 있는 지역을 선정하여 해당 지역에 청약·금융규제 등을 완화·적용하는 내용도 포함

또한 시행령·시행규칙 등 개정절차(통상 2∼3개월)를 거치지 않고 신속하게 조정 대상지역을 선정하여 적시성 있는 대응 가능

3. 주택시장 질서 확립

① 관계기관 합동 불법 거래행위 현장점검

국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 엄정한 현장점검을 집 값 안정시까지 실시

(내용) 견본주택(모델하우스) 주변 불법행위 점검 및 암행단속*, 재건축 예정지역 인근 중개업소 지도·점검 실시

* 점검반이 신분을 공개하지 않고 불법거래 유도 내용 녹취 등

(점검내용) 임시중개시설, 분양권 불법전매, 실거래가 신고 위반, 청약통장 거래, 공인중개사법 위반행위 등 모든 불법행위

적발된 위법사항에 대해 예외없이 행정처분 및 형사고발 등 조치

② 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화

`17.1월부터 실거래가 허위신고 자진신고자에 대한 과태료 감면*제도를 운영 중이며 ’17.6.3일부터는 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금제** 도입·시행

* 조사전 최초 자진신고 시 : 100% 면제 / 조사후 자료제공·협조 시 : 50% 감면
** 포상금은 신고를 통해 부과되는 과태료의 20%로서 최대 1천만원 지급

자진신고제, 신고포상금제의 적극적인 홍보를 통해 성실신고 유도

③ 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

실거래가 신고내역, 아파트 청약시스템 등의 행정정보 분석을 실시하여 불법행위 적발, 시장질서 교란행위자*에 대한 수사 실시

* 다수의 주택 거래자 중 실거래가 신고위반 의심자, 과다 청약신청자, 위장전입 의심자 등

특히 과열이 발생하였거나 발생할 우려가 있는 지역에 대해서는 모니터링 수준을 최고수준으로 격상하여 집 값 안정시까지 실시

4. 추가 대응수단

국지적 시장과열이 지속되거나 주변 지역으로 확산시 투기과열지구 지정 적극 검토
지방 민간택지 전매제한기간 신규 설정 검토

① 투기과열지구 지정

주택시장 동향 및 지표 등을 정례적으로 분석하여 과열 추세가 지속되거나 심화시 투기과열지구* 지정을 적극 검토

* (지정효과) 전매제한기간 연장, 청약1순위 자격제한, 민영주택 재당첨 제한, 대출규제, 재건축 조합원 지위양도 금지, 재건축 공급 주택 수 제한 등

* (지정방식) 주거정책심의위원회(위원장 : 국토부장관)를 거쳐 국토부장관이 지정 또는 시도주거정책심의위원회를 거쳐 시도지사가 지정(주택법 제63조)

② 부산 등 지방 민간택지에 대한 전매제한기간 신규 설정

부산 등 국지적 과열이 발생한 지방 민간택지*에 전매제한기간 신규 설정을 적극 검토 (현재는 전매제한기간 규제 없음)

* 주택법상 전매제한기간 법적근거 마련 선행필요 (3.31 주택법 개정안 발의)

 

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